十年，一個輪回。

以2008年金融危機房價大跌為起點，以2017年這一輪的房價暴漲為終點。十年剛好唱完一曲高潮，余音裊裊，讓人回憶里都帶著奢侈。

這十年，是經濟增速換擋的十年。過去的高增長不再，勞動力優勢不再，人口紅利亦消耗殆盡，各地雨露均沾的普漲時代也宣告結束。

然而，十年里，并不是所有地方都一飛沖天，甚至還有7個城市實際房價不漲反跌。

35個大中城市過去十年的房價漲幅排行榜

先說明一點，這35個大中城市，包括26個省會（拉薩數據缺失）和北京、上海、天津、重慶直轄市，加上深圳、廈門、大連、青島、寧波等五大計劃單列市，這五個城市與省會一樣是副省級城市。

1、這七個城市十年房價不漲反跌

這十年，大中城市的房價出現大分化。

一線城市里，上海漲幅高達610%；作為二線城市的廈門，漲幅也高達559%。在這些地方，十年前一套100萬的房子，如今已經升 值到700萬左右。海口房價在這10年里漲幅也超過了200%。

然而，部分西北、東北城市，房價漲幅甚至都沒翻倍，十年房價漲幅不到100%，墊底的銀川，十年漲幅只有81.86%。

漲幅不到100%，意味著什么？

我們可以對比城鎮居民可支配收入：2008年，全國城鎮居民可支配收入是15781元，而到了2016年這一數字是33616元，漲幅達到111%。換句話說，只要十年房價漲幅低于111%的城市，實際房價都在下跌。

通過簡單剔除收入漲幅，可以得到各城市十年房價實際漲幅：

十年房價實際漲幅

不難看出，有7個城市的實際漲幅為負，包括銀川、太原、貴陽、大連、沈陽、寧波、西寧，基本都是西部或東北城市。

這意味著，在當地買房，這十年，不賺反賠。

這七個城市里，*令人意外的當屬寧波。作為當初的明星城市，寧波受困于產業結構單一、人口吸引力弱、城市輻射力不足，所以房價長期處于停滯狀態。2016年以來雖有一波上漲，但整體漲幅仍未跑贏收入。

2、廣州房價為何被北上深遠遠拋下？

作為一線城市，廣州的房價卻遠遠落后于北上深。

漲幅跑不過北上深，對廣州而言既喜又悲，悲的是“廣州衰落論”不絕于耳，喜的是還可以留住一些人。

2008年時，廣州房價與北上深還在同一條起跑線，1萬元左右，而到了十年后，當北上深房價全部突破5萬時，廣州房價卻還在3萬左右徘徊。

十年房價漲幅只有240%，不僅遠低于北上深，而且跑輸了廈門南京合肥。

為何會出現這種局面？一個原因是，廣州經濟競爭力在衰退，無論是人口吸引力還是經濟競爭力，都弱于北上深。

另一個原因更為實際，這就是：城市基本盤大，廣州城市面積是全國第二大，7700平方公里住了1400萬人，而深圳是1/4個廣州住了整個廣州那么多人。上海面積小于廣州，而人口是廣州的1.7倍。這意味著廣州擁有廣大的郊區和腹地，攤平了房價。

還有一個原因，廣州2010年舉辦了亞運會，從此積累了大筆城市債務。為還債，廣州不得不加大推地力度，由此帶來相對過量的土地供應。

這也就導致在這一輪暴漲中，廣州房價啟動*晚。深圳2015年就啟動上漲，北京上海2016年年初就開始上漲，而廣州直到2016年下半年和2017年上半年才開啟上漲節奏。

雖然這一波從漲幅上看，廣州已經超過了上海，但是由于過去幾年的相對衰弱，廣州房價離其他一線城市還有相當遠的距離。

3、新一線城市：杭州沒有想象那么熱？

南京、杭州、天津、武漢、成都、重慶這六個城市，被普遍認為是新一線城市，有望躋身“北上廣深X”。其中，杭州呼聲*大，但房價表現卻出人意料。

從漲幅上看，南京十年漲幅高達353%，重慶為266%，天津為211%，而杭州、武漢、成都均不到200%。

這里單說一線城市呼聲*高的杭州，杭州十年房價漲幅僅為172%，出乎很多人意料。其實很正常，杭州房價并不像所有人認為的那么堅挺。

2008年，全球金融危機，杭州是與上海、深圳同列的下跌急先鋒，當年這里就發生有樓盤因為降價遭遇業主砸盤的案例。

2014年，全國樓市走衰，杭州又是*先下跌的城市。直到此番G20、阿里巴巴等概念輪番加持，杭州房價才再度走上暴漲道路。

這說明什么？過去十年，杭州樓市的投機成分過重，容易受到經濟形勢的影響，炒房團蜂擁而來，蜂擁而退，讓房價備受折騰。

4、合肥廈門為何漲得這么猛？

其他二線城市里，漲幅*突出的莫過于廈門和合肥。

2008年，廈門房價只有5000多元，而到了2017年，一躍達到3.4萬元。無論是房價絕對值，還是漲幅，都超過了作為一線城市的廣州。

而合肥，2008年的房價只有3500多元，而2017年達到1.3萬元，十年漲幅高達263.31%。從房價走勢圖不難發現，合肥房價主要是由這兩年貢獻的，2008-2015年間相對穩定，而2016年和2017年兩年就貢獻了149%的漲幅。

廈門和合肥為何漲的這么猛？原因并不相同。

廈門房價之所以出現暴漲，主要原因是廈門的體量太小，城區面積也小，不到廣州的1/5，但島內人口密度卻堪比一線城市，其人口凈流入在全國也排在前列，加上土地資源緊張，所以房價一路暴漲。

而合肥則是人為限制供地制造的暴漲。合肥2房價暴漲之前的三年，土地供應量連續下降，這就導致合肥的庫存量相當緊張。早在2016年，買房要走后門，就已經成為合肥的標配。

5、東北西北，終究是老大難

再說弱省會城市。

房價漲幅墊底的城市里，東北三大省會（沈陽、哈爾濱、長春）全部在列，而西北城市（西安、蘭州、烏魯木齊、西寧、銀川）也幾乎無一遺漏。

這十年，東北經濟陷入危機，多年經濟增速都位列全國后排，而且人口大量外流，房價既失去短期支撐，也失去長遠支撐。而且，在可見的未來，也很難出現大幅反彈。

西北城市，無論是作為龍頭的西安，還是蘭州、西寧、銀川和烏魯木齊，表現都不太如意。

這也突出反映，過去十年中國經濟向東南的轉移。全球化時代，誰離口岸*近，誰就能獲得做多的全球市場分工機會，珠三角長三角在加工制造業上的突出表現，就是很典型的例子。

未來，隨著高鐵的推進，鐵路物流成本正在不斷降低，西安有望依靠西北的龍頭地位，在經濟和房價上，獲得不錯的發展。

6、普漲時代結束，誰能笑到*后？

正如前面所說，中國經濟和房價都已告別普漲的時代。未來，隨著城鎮化的進一步推進，無論是南方省會還是北方省會，都還能獲得農民進城的人口增量，所以在房價上都尚有一定的支撐。

但同時要指出的是，經濟增速換擋，東南部的城市通過騰籠換鳥、引進高科技產業，實現產業轉型升級，西北城市也受制于經濟缺乏根本驅動力之困，如果不及時找到自己的優勢產業，很容易在經濟的“新常態”中被拋棄。

經濟如此，房價也如此。

（原標題：十年房價漲跌榜：有城市翻了5、6倍，有城市不漲反跌）