投資平穩增長   銷售向好明顯

——2017年三亞市投資和房地產運行分析

2017年，我市積極貫徹落實中央和省出臺一系列調控政策，積極調控穩定房地產市場，采取一系列穩增長促投資措施，推進供給側結構性改革，加快推進投資項目落地開工建設，持續擴大有效投資，固定資產投資保持平穩運行，房地產銷售市場向好明顯。

一、投資和房地產總體態勢

（一）投資平穩運行，完成目標預期。從全年固定資產投資運行情況來看，投資呈現“低開回穩”運行走勢。2017年，全市完成全社會固定資產投資868.09億元，同比增長10.9%，按時完成全市年度固定資產投資目標。其中，房地產開發投資549.76億元，同比增長34.1%，其他投資318.32億元，同比下降14.7%。

從產業結構看，第一產業投資7.71億元，同比增長48.3%；第二產業投資15.02億元，同比下降11.1%；第三產業投資845.36億元，同比增長10.9%。三次產業投資占全市投資比重分別為0.9%、1.7%、97.4%。從投資量占比來看，第三產業依然是推動投資增長的主力。

從投資構成看，2017年，完成建安工程投資592.27億元，同比增長19.0%，增速比2016年提高18.5個百分點，占投資總量比重的 68.2%，比2016年提高4.7個百分點。

從行業來看，房地產業和水利、環境和公共設施管理業投資分別占總投資的65.5%、13.8%，兩大行業占投資總額的83.9%，占第三產業投資額的81.5%，我市投資增長仍主要靠這兩大行業支撐，結構單一的問題依然比較突出。

從各區投資看，按照投資項目屬地原則，吉陽區完成投資314.84億元，同比增長5.2%；天涯區完成投資259.52億元，同比增長17.3%；海棠區完成投資222.86億元，同比增長11.5%；崖州區完成投資68.53元，同比增長12.3%；育才生態區管委會完成投資2.34億元，同比增長37.3%。

（二）雙修雙城建設項目進展明顯。我市2017年計劃內雙修雙城類項目42個，年度計劃完成投資33.66億元，全年完成投資約56.00億元，完成年度計劃的166.37%。其中：生態修復工程項目20個，年度計劃完成投資15.03億元，全年完成投資20.62億元,完成年度計劃的137.2%；城市修補工程項目20個，年度計劃完成投資10.63億元，全年完成投資35.38億元,完成年度計劃的332.8%。

（三）大項目建設步伐有所加快，但帶動作用明顯減弱。今年以來，我市持續加大重大項目建設的推進力度。從項目建設規模看，2017年我市計劃總投資10億元以上項目169個，比上年同期增加31個，大項目推動步伐加快。2017年，10億元以上項目完成投資526.04億元，同比下降2.7%；投資額占全市固定資產投資的60.6%，比2016年下降8.4個百分點，帶動作用明顯減弱。

（四）房地產開發投資增長較快。受到我市將原來在投資統計庫的一些棚戶區改造項目和一些屬于房地產投資的社會投資項目轉庫到房地產統計庫，新增房地產開工項目增加的帶動，三亞市房地產開發投資呈現較快增長態勢。2017年，從投資庫轉到房地產統計庫項目共17個；新增房地產開工項目共70個，比2016年增加53個。全年房地產開發投資549.76億元，同比增長34.1%，比全市固定資產投資增速高23.2個百分點。

（五）企業投資到位資金來源充足。今年以來，全市投資資金在國家信貸政策和房地產限購政策影響下呈緊縮態勢，投資資金來源中的國內貸款增速下降明顯。2017年，投資本年資金來源為1262.97億元，同比增長25.9%，高于全市投資增速15個百分點。到位資金比實際完成投資額多394.88億元，資金到位率達145.5%，投資保持平穩增長仍存后勁。其中，國內貸款142.87億元，同比下降42.6%；利用外資1.04億元，同比下降48.1%；自籌資金和其他資金來源分別為416.84億元、423.83億元，增長為24.4%和109.3%，兩者合計占本年度資金來源比重的66.6%，仍為投資資金來源的主要渠道；受房地產銷售市場的影響，以定金及預售款和個人按揭貸款為主的房地產其他資金408.08億元，同比增長121.5%。

（六）房地產銷售市場向好。2017年，主要受年初全國房地產市場熱銷大環境的影響、全國唯一的熱帶濱海旅游城市具有的特殊氣候和優良的自然環境、棚戶區改造釋放本地居民購房需求等諸多因素的帶動，三亞市房地產市場銷售保持著較快增長態勢。全年商品房銷售面積213.79萬平方米，同比增長41.1%。全年房地產銷售市場持續向好走勢反映出三亞市房地產市場環境和發展的穩定性。

二、需關注的問題

（一）房地產開發投資占比過大。今年以來，全市房地產開發投資呈現快速增長態勢，2017年，房地產開發投資占我市固定資產投資的比重為63.3%，比上年同期提高10.9個百分點。從投資行業結構來看，占固定資產投資的比重不斷攀升，房地產業一業獨大，對三亞市經濟的平穩運行會產生不利影響。

（二）房價上漲壓力依然較大。截至12月末，我市商品房庫存196.65萬平方米，其中商品住房117.28萬平方米，商品房去庫存面積140.93萬平方米；商品住房去化周期約7個月（按*近24個月月均銷售面積計算）。近兩年我省“兩個暫停”政策使得土地供應量減少、規劃報建量受限，在短期內商品房供給有限。雖然我市已經出臺嚴格的調控政策，限制了部分購房需求，但目前正值銷售旺季，來海南旅游度假和置業的人群逐步增加，在供給有限的情況下房價面臨進一步上漲的壓力。

（三）產權式酒店銷售受限，企業資金壓力加大。按當前我市房地產調控政策，產權式酒店項目的銷售比例不得高于該項目客房總面積（或客房總套數）的30%，其余70%必須用于自持經營使用。對于已經辦理預售許可的在售產權式酒店項目，自持比例的大幅提高，勢必造成資金回籠速度減慢、持有投入成本的增加，部分資金流有限的企業運營壓力也將隨之加大。對于已拿地尚未規劃報建的項目，企業也會因此及時調整原先產權式酒店的規劃方案，變更為金融辦公用房后繼續出售，典型的產品有商改住后的度假旅居公寓，這種變相銷售將會在后續管理上產生問題。

三、幾點建議

（一）做好重點項目服務保障，保投資平穩增長。采取措施加快招商引資，推動重點項目落地，加快重點項目納入綠色通道審批范圍，積極簡化重點項目前期工作審批流程，提升審批效率，做好資金、土地等要素保障和后續環節服務，確保投資項目盡早落地開工建設。同時要持續加大力度抓好在建大項目的推進力度，諸如亞特蘭蒂斯項目、三亞海坡錦誠碧桂園項目、海棠灣椰洲島項目、復地鹿島項目、中交綠城高福小鎮、亞龍灣旅游文化綜合體項目、棚戶區改造項目等計劃投資較大項目，確保我市固定資產投資后續平穩增長。

（二）調整優化產業結構，引導產業轉型發展。根據“多規合一”要求，采取“+房地產”的結構模式，鼓勵和支持海棠區、吉陽區、天涯區、崖州區結合地域特點和產業基礎，通過“醫療健康+房地產”、“科教金融+房地產”、“文旅產業+房地產”、“園區產業+房地產”、“全域旅游+房地產”等，使該區的房地產項目與旅游、文體、教育、醫療、健康等產業相融合、跨界發展，充分發揮房地產對吸引人才、吸引產業的作用，利用房地產促進其他產業發展，實現房地產業與其他產業良性互動發展。

（三）積極構建多主體供給、多渠道保障、售租并舉的住房供應體系。繼續加大保障性住房建設力度，完成“住有所居”的目標。政府通過科學規劃、相關政策的引導，進一步健全和完善限價商品房和經濟適用房的供給住房保障體系。同時鼓勵利用農村集體用地建設租賃住房，優先租賃給符合本市公共租賃住房保障的對象承租。制定具體措施鼓勵符合城市總體規劃的農村集體經濟預留用地參與公共租賃住房建設，村集體可享受相應的公租房租金收益。

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