中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議21日閉幕，會(huì)議認(rèn)為，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。在化解房地產(chǎn)庫(kù)存方面，會(huì)議要求，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

會(huì)議明確，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

會(huì)議提出，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)，以消耗一部分庫(kù)存，這是與加快農(nóng)民工市民化緊密結(jié)合在一起的。農(nóng)民收入水平低，限制了住房需求的釋放。政府通過(guò)各類政策來(lái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)，在提高居住水平的同時(shí)，也不至于增加農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為真正需要降價(jià)消化去庫(kù)存的主要是三四線城市和縣域。由于一二線城市人口規(guī)模控制，以及沿海大城市高昂的房?jī)r(jià)，因此農(nóng)民工要落戶的重點(diǎn)也主要是在三四線城市。在這方面，目前已有包括河南、安徽等多地出臺(tái)了針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城買房的相關(guān)優(yōu)惠措施。例如河南省出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見》文件提出，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城買房提供包括購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金繳存綠色通道和貸款優(yōu)惠在內(nèi)的多項(xiàng)優(yōu)惠政策。

另一方面，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。這也意味著這個(gè)時(shí)候主動(dòng)和大房企進(jìn)行項(xiàng)目合作，或者加入到整合的大軍中，是部分企業(yè)謀求發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容。由于大房企在資金、規(guī)模、品牌等方面的優(yōu)勢(shì)，這也更有利于整個(gè)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。由于中小型房企的項(xiàng)目大多是在三四線城市和部分二線城市，三四線城市的項(xiàng)目去化回款緩慢，行業(yè)利潤(rùn)率不斷降低，中小房企面臨著巨大的資金壓力。在樓市進(jìn)入下半場(chǎng)后，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購(gòu)，龍頭房企的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。

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