瘋漲?調控?分化?糾結?想到2016年的樓市，無疑讓人五味雜陳：從上半年的一線城市、重點二線城市房價飆升，到國慶期間中央出臺調控政策，幾乎席卷大半個中國，在這樣的大起大落中，中國房地產市場銷售額首次突破10萬億，而搶房潮、離婚潮、高價地、四小龍、賣房保殼種種現象，則又構成了2016年樓市一幅幅獨特的風云畫卷。

一、一線城市房價年初飆升“四小龍”領漲二線城市

繼2015年房地產開發投資降到*低點以后，2016年年初以來，房地產市場的火爆行情超出所有人的意料，人人談股變成人人說房，一線城市的房價出現了脫韁式上漲，京滬深三大城市率先領漲，北京和上海房價同比上漲超過了40%，深圳新房均價一舉邁入5萬元大關，上海甚至出現一天跳價70萬的情況。

隨后，一線城市周邊地區房價也開始上漲，受利好消息影響，2016年廊坊房價增速*快，同比上漲102%。接著，廈門、合肥、南京、蘇州等城市房價領漲二線城市，上漲超過了30%，這四個城市也因房價上漲過快而被稱為“四小龍”。

從2016年2月到8月，短短半年時間內，全國70多個主要城市中，近20個城市的房價漲幅超過10%，15個城市的房價漲幅介于5%至10%之間。

報告顯示，目前各城市房價分成五個梯隊，第一梯隊京滬深三市，均價每平米超過4萬元，第二梯隊廈門、南京、廣州、天津，每平米超過2萬平米，第三梯隊是杭州、福州、青島、武漢、蘇州等，每平米超過1萬元，第四梯隊是大連、成都、無錫、蘭州以及佛山等市，每平米超過6千元，第五梯隊是威海、吉林、常德、荊州、濰坊等，每平米低于6千元。

二、中央經濟工作會議定調：房子不是用來炒的

2016年12月，中央經濟工作會議在北京舉行，其中提到，“房子是用來住的、不是用來炒的”，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落;房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展;要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

分析人士指出，2016年以來，我國一些地區房價上漲過快、投機炒作特征明顯，不僅容易導致金融風險上升，有損普通民眾的幸福感，長此以往，亦不利于房地產業在實體經濟中發揮積極作用。2017年，我國將進一步采取綜合措施，因地制宜、因城施策，讓旨在投資投機的炒房者知難而退，*終確保房地產市場平穩健康發展。

三、國慶開啟密集調控潮席卷大半個中國

如果說上半年樓市關鍵詞是房價暴漲，那么下半年則毫無疑問的是樓市調控。2016年9月30日晚間至10月6日，短短7天時間，南京、廈門、深圳、蘇州、合肥等19個城市先后發布新樓市調控政策，重啟限購限貸等政策。11月10日起，杭州、武漢、深圳、南京、西安、成都、福州、南昌等熱點城市調控政策繼續加碼。

新政下一二線房價逐步降溫。國家統計局數據顯示，10月一、二線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月回落2.8和1.0個百分點。10月下旬新建商品住宅價格除深圳和成都兩個城市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉降，降幅在0.1-0.4個百分點之間。

從“9·30”開始，已經有超過25個城市出臺了50多次樓市調控措施，多地調控政策下，熱點城市購房門檻提高，使得各類炒房需求減少，進而促使市場交易出現下滑。專家預測，本次調控周期起碼持續6-9個月，甚至有可能周期拉長到2018年。20個城市城市房價將出現10%以上的價格下調空間。

四、中央發文推街區制已建小區要逐步打開

2016年2月21日，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》公布，這是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件，勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發展的“路線圖”。其中*引人矚目的就是我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區的內容。該《意見》指出，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。另外要樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網系統。

目前，新建的商品房小區規劃基本上都是以封閉式小區為主，居民和業主幾乎已經習慣了住宅小區是相對獨立的空間，這種住宅小區的模式目前也比較便于小區的治安管理。

業內人士認為，此次《意見》中提出不再建封閉小區，主要也是基于當前的城市規劃建設管理方面存在著交通擁堵蔓延加重等諸多問題。而街區制是城市建設布局的一種形式，它的特點是住宅與商業、服務業緊密結合，不設圍墻，土地私有制國家和我國改革開放早期大多采用這一方式。不過，推廣街區制不宜一刀切，打開已有小區的圍墻更應謹慎，要因地制宜、循序漸進，在解決公共交通問題的同時兼顧居住的舒適性。

五、險資搶籌優質地產股萬科寶能陷股權大戰

“萬寶之爭”，是開端于2015年，高潮于2016年的行業大事。截至2016年11月30日，寶能系通過前海人壽及其他資管計劃，前后五次舉牌萬科，通過自有資金買入、融資融券、收益互換、質押股權、資管計劃等手段，共投入440多億元，持有萬科25%的股權，超過華潤，成為第一大股東。

在寶能系不斷舉牌增持的過程中，引起了萬科與王石的質疑和反對，從而引發了強烈的社會關注與爭論。2016年3月，萬科公布與深圳地鐵集團重大資產重組的計劃方案，曾被市場解讀為萬科為了抵御寶能而精心設計的毒丸計劃;12月萬科A發布公告稱，董事會同意終止與深圳地鐵集團重大資產重組。12月，在監管部門的干預下，寶能態度出現緩和。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，保險資金搶籌上市房企純屬資本逐利行為。萬寶之爭，是房地產業與金融業發展過程中的一個標志性事件，既暴露出不同群體之間的利益紛爭，又督促著企業股權結構與行業制度進一步予以完善。

六、溫州部分房產土地使用年限到期引發全民關注

2016年4月，溫州部分市民在買賣二手房時無法正常交易，原因是土地到期了，需要繳納數十萬元的土地出讓金方能重新辦理土地證，花了上百萬元買的房子，到期后還要交一筆不菲的費用，一時間引發社會各界的熱議和關注。

12月23日，國土資源部副部長王廣華在《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會上表示，針對溫州當地20年住房土地使用權到期問題，國土資源部和住建部會商后回復，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

盡管國土資源部的這個決定和處理辦法，僅僅是針對“溫州當地20年住房土地使用權到期問題”這個特例，而不是“土地使用權70年”的普遍情況，但一些業內人士和專家將之視為土地使用權到期后，在實踐和政策層面的一大突破。

11月27日，《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布，對于公眾關心的土地與房屋財產問題，《意見》在多處予以了說明和安排。其中包括研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。業內人士表示，這樣的表述意味著對于個人住宅土地使用權70年到期后政府會收回的擔心是不必要的。

七、上市公司靠賣北京學區房保殼12年增值1651%

2016年9月20日，*ST寧通B發布公告稱，公司以公開掛牌方式通過北京產權交易所轉讓北京市西城區槐柏樹街11號樓-201、-202兩套房產，掛牌價格不低于經備案的房產評估價值。而如果這兩處房產能夠成功出售，那么*ST寧通全年扭虧的幾率也將大大增加。

公告稱，*ST寧通B本次擬轉讓的兩套房產，建筑面積分別為141.31平方米和141.60平方米，建成年份為2004年，設計用途為住宅。擬轉讓房產的賬面價值及評估價值上述兩套房產原值總計214.71萬元，截至2016年7月底，已計提折舊84.97萬元，賬面凈值總計129.74萬元。

經過中資資產評估有限公司的評估，截至評估基準日2016年7月31日，即*ST寧通B擬處置的兩套房產賬面價值為129.74萬元，評估值為2272.62萬元，增值額為2142.88萬元，增值率1651.68%。不過，這可能并不是這兩套住房的實際價格。媒體報道稱，這2處房產，屬于北京市重點北京小學本部學區房，市面上小區的銷售單價逾10萬元/平方米。

實際上，上市公司依靠出售房地產扭虧為盈，在當前經濟環境下并不鮮見。據統計，在2926家上市公司中，有395家面臨上半年凈利潤為負的尷尬局面，這其中還不包括各種注資、重組后財務數據優化的殼資源。其中，有115家上市公司凈利潤為正但不足500萬元，而500萬元，只是北京五環以內一居室的*低資產配置。

八、七部門聯合發文整頓中介市場嚴查首付貸

2016年8月，住房城鄉建設部、國家發改委、工業和信息化部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會等七部門聯合印發《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，重拳出擊治理房地產中介市場，共提出了16項政策措施，要求房地產中介機構對房源真實性進行全面核驗，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務，設立失信中介機構“黑名單”，對嚴重失信的中介機構和個人實行行業禁入。

首付貸是指在購房者首付款不足的情況下，房地產中介機構、開發商或者互聯網金融平臺為其提供用于首付的貸款，讓購房者可以提前進入樓市，即在杠桿上加杠桿，增加了貸款風險。首付貸分有抵押和無抵押兩種。此前無抵押的首付貸似乎更加大行其道：沒有抵押物，全靠“更加嚴格的審核”提供給買房人20萬——30萬元的貸款用于買房首付。

業內人士表示，《意見》如能嚴格落實，長期存在于中介市場的虛假房源、賺取差價等亂象有望得到徹底根治，這對中介市場來說，算是史上*嚴的政策了。不過也有觀點認為，新政后效如何，還要看相關部門的監管和處罰力度。

九、高價地密集出現土地熱潮史無前例

2016年是有史以來高價地*密集的年份，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊大量涌現，持續刺激房地產市場，熱點一二線城市土地市場高溫難降，面粉貴于面包的案例明顯增多。

這些土地主要集中在一二線城市中，尤其是上海、南京、蘇州、合肥、杭州等城市。2016年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出了7個區域高價地塊;4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊刷新了3個區的高價地塊紀錄;4月底，合肥出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元;4月底，廈門總價和單價雙料高價地塊產生;8月17日，全國單價*高地塊在上海誕生，融信集團以110.1億元的成交價格拿下靜安區中興路地塊，樓板價突破10萬元/平方米，可售部分的樓板價超過14萬元/平方米;8月29日，招商蛇口和華僑城聯合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心配套商業用地，超過此前廣州亞運村255億的全國總價*高地塊，晉升為全國總價新地塊。9月份延續土地交易熱，全國密集成交了51宗區域單價、總價*高地塊，再創年內新高。

熱點一二線城市土地市場高溫難降，業內分析原因主要有：一二線城市新房銷售火爆，房企補庫存的需求強烈;房企投資方向趨同，重點聚焦熱點一二線城市，加劇了熱點城市土拍競爭激烈程度;央企、國企在熱點一二線城市不惜高價拿地，謀求企業做大做強;貨幣寬松，流動性充裕，金融機構大力支持房企高杠桿拿地。

十、全國商品房年銷售額歷史首次突破10萬億元

盡管從國慶期間開始引發樓市調控潮以來，樓市熱度出現明顯減退，但前三季度的旺銷仍然讓2016年樓市年銷售額和銷售面積雙雙突破歷史記錄。統計局報告顯示，1-11月全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1-10月份回落2.5個百分點。商品房銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點。

中原地產首席分析師張大偉指出，提前1個月，商品房銷售數據已經全面沖破歷史記錄線，一方面，2016年中國商品房年銷售額首次突破10萬億元大關，從過去幾年的數據來看，一般而言，整年商品房銷售金額大致保持在7-8萬億元左右。另一方面，2016年前11個月的房地產銷售面積也刷新了2013年全年創下的13億平方米的年度歷史紀錄。

盡管絕對值創出歷史新高，但從11月單月來看，樓市數據漲幅開始明顯放緩，市場沖高回落的趨勢顯著。